Maa-alueen myynti ja kiviaineksen otto-oikeus osakeyhtiölle

Osakeyhtiön omistajayrittäjä omistaa henkilökohtaisesti maa-alueen, jolla sijaitsevaa kalliota yhtiön on tarkoitus ryhtyä hyödyntämään erilaisten kalliomurskeiden valmistuksessa. Mitä vaihtoehtoja omistajayrittäjällä on, kun tarkoitus on luovuttaa kiviainesta osakeyhtiölle murskeiden valmistusta varten? Entä miten nämä tapahtumat käsitellään yhtiön kirjanpidossa?

Vastaus:

Ymmärtääkseni tässä on lähinnä kaksi vaihtoehtoa. Omistajayrittäjä voi ensinnäkin myydä maa-alueen osakeyhtiölle. Toinen vaihtoehtona on, että omistajayrittäjä luovuttaa maa-alueelta kiviaineksen otto-oikeuden yhtiölle vastiketta vastaan. Sopimus kiviaineksen otto-oikeudesta olisi nimettävissä esimerkiksi vuokrasopimukseksi.

Maa-alueen myyntiin sovelletaan tuloverolain mukaisia myyntivoittoverotuksen sääntöjä. Mahdollinen myyntivoitto käsitellään luovutusvuoden pääomatulona. Jos yrittäjä on hankkinut kiinteistön kaupalla, hankintamenoon laskentaan ostohinnan lisäksi myös muun muassa varainsiirtovero ja lainhuudatusmaksut. Yhtiön olisi luovutusvaihtoehdossa maksettava myös varainsiirtovero.

Toisena vaihtoehtona on kiviaineksen otto-oikeuden luovuttaminen vastiketta vastaan. Nämä vastikkeet rinnastetaan kiviaineksen myynnistä saatuun tuloon, ja ne olisivat maksuvuonna omistajayrittäjän veronalaista pääomatuloa.

Omistajayrittäjä voisi tällöin vähentää sopimuksen mukaiseen tuloon kohdistuvat tulonhankkimismenot, korot ja tuloverolain 114 pykälän 2 momentissa mainitun aineisosapoiston verotuksessaan. Tulonhankkimismenoina voivat tulla kyseeseen esimerkiksi kivilouhokselle johtavan tien rakennus- tai kunnossapitomenot, joista yrittäjä huolehtii.

Aineisosapoiston määrittämiseksi kiinteistön kokonaishankintameno tulisi jakaa käypien arvojen suhteessa kiviaineksen ottoalueen ja maapohjan hankintamenoiksi. Maapohjan käypänä arvona pidetään sitä arvoa, joka alueen maapohjalla on kiviaineksen ottotoiminnan päätyttyä. Kiviaineksen ottoalueen käyvän arvon määrittämisessä voidaan käyttää Verohallinnon ohjetta Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa. Siinä kerrottua sora-alueen käyvän arvon määritysperusteita voidaan soveltaa myös muun kiviainesalueen kuin soranottoalueen käyvän arvon määrittämiseen.

Vuotuinen ainesosapoisto saadaan, kun verovuonna käytetyn kiviaineksen kuutiomäärä kerrotaan yhdelle kiviaineskuutiolle saadun hankintamenon mukaan. Yhden kuutiometrin hankintameno saadaan jakamalla koko ottoalueen hankintameno sillä kuutiomäärällä, joka maa-alalta voidaan maa-ainesluvan mukaan ottaa.

Mikäli omistajayrittäjä tekee sopimuksen kiviaineksen otto-oikeudesta omistamansa osakeyhtiön kanssa, vastikkeesta pitää sopia niin kuin siitä sovittaisiin, jos sopimus laadittaisiin toisistaan riippumattomien osapuolten välillä.

Yrittäjä ei voi veloittaa otto-oikeudesta ylihintaa, koska tällöin verotuksessa sovellettaisiin verotusmenettelylain 29 pykälän sisältämiä säännöksiä peitellystä osingosta. Yrittäjän saaman ylihinnan ja käyvän hinnan erotus käsiteltäisiin hänen veronalaisena ansiotulona. Yhtiö ei voisi puolestaan omassa tuloverotuksessaan vähentää ylihinnan ja käyvän hinnan välistä erotusta vähennyskelpoisena menonaan. Veroriskienkin vuoksi tässä olisikin hyvä käyttää asiantuntijaa, joka pystyisi avustamaan niin lupa- kuin sopimusasioissa ja vastikkeen määrittelyssä.

Yhtiön kirjanpidon näkökulmasta maa-alueen ostotilanteessa yhtiön tulee erottaa kauppahinnasta maapohjan ja kiviaineksen arvot. Yhtiö tekee kirjanpidossaan tällöin vastaavan ainesosapoiston kuin omistajayrittäjä tekisi omassa henkilökohtaisessa verotuksessaan edellä kuvatulla tavalla.

Jos yhtiö maa-alueen hankinnan sen sijaan tekee sopimuksen kiviaineksen otto-oikeudesta, sopimuksen mukainen vastike on yhtiön materiaalikulua ja kiviaineksen myynti liikevaihtoa. Jos kiviainesta on irrotettu enemmän kuin on myyty, irrotettu mutta myymättä oleva kiviaines käsitellään yhtiön vaihto-omaisuutena. Kirjanpidon osalta neuvonnan antoi Leena Rekola-Nieminen.

Taloushallintoliiton jäsenet saavat jäsenetuna neuvontaa kirjanpitoon ja verotukseen liittyvissä kysymyksissä. Tilitoimistossa-lehdessä julkaistaan neuvontaan tulleita kysymyksiä ja niihin annettuja vastauksia. Kysymykset voi toimittaa sähköpostilla: asiantuntijat@taloushallintoliitto.fi.